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重要信号!全国4298家众创空间,终于有一家开始规模化盈利了…

发布时间:2017-10-28 18:11 所属栏目:[创业] 来源:i黑马
导读:副标题#e# i黑马,让创业者不再孤独。 【黑马高调爆料】第 20 篇 文 | 黑马哥 据科技部官网,经过近 3 年的发展,目前全国众创空间已达 4298 家,带动就业超过 200 万人,但绝大多数工位都处于闲置状态。 黑马哥今日爆料:总部位于上海的方糖小镇,成为全国

重要信号!全国 4298 家众创空间,终于有一家开始规模化盈利了…

i黑马,让创业者不再孤独。

【黑马高调爆料】第 20 篇

文 | 黑马哥

据科技部官网,经过近 3 年的发展,目前全国众创空间已达 4298 家,带动就业超过 200 万人,但绝大多数工位都处于闲置状态。

黑马哥今日爆料:总部位于上海的方糖小镇,成为全国第一家实现规模化整体盈利的众创空间,对于众创空间产业,这是一个极其重要的信号。

深度专访 4 小时,本文有其详细的产品模式、商业模式、运营模式,希望给这个产业带来新的启发价值。按照创始人万里江的说法, 2021 年众创空间才能真正爆发。

一 

第一家规模化盈利

在中关村创业大街的咖啡厅,待上三五日,你会发现北方创业者的习惯,自来熟的叫叫嚷嚷和漫天飞舞的比划,一个点子就可以颠覆世界,凭靠意念就能打磨出商业模式,五个人就敢融千万美金。

上海人都很羡慕北京的创业环境,这里没那么强的创业氛围,但却更接近创业的本质——生意。在上海,评判一个创业项目好坏,不在于其通过PPT营造出来的想象,更在于是否能够提供好的产品和服务,在消费者身上赚到钱。

诞生在上海的方糖小镇,能在全国众创空间一片雷声大雨点小多补贴不盈利的环境下,率先实现了全面盈利,与这片更务实的土壤息息相关。

目前全国 4000 多家众创空间,从运营模式上,主要分成了四个流派:TO VC的规模化流派、TO 政府的双创补贴流派、TO 媒体的数据好看流派、TO 用户口碑的精细化运营流派。方糖小镇属于后者,融资额不是最大,店面不是最多,但精细化运营能力很强。(欢迎自我想象前三者各自代表)

目前方糖小镇在全国拥有 25 家门店,覆盖上海、北京、成都,其中在上海拥有 22 家门店,平均出租率90%以上,大部分门店实现单店盈利。

创始人万里江认为,今天方糖小镇能盈利,一是战略选择到位,在选址上基本没走弯路,围绕核心城市的核心地段;二产品上干净利落,紧紧围绕客户需求,没做那些花里胡哨但不赚钱的动作;三密集布点优化消费者口碑,降低营销成本,提高出租率。

1、一流的选址能力

方糖小镇的成本相对较低,关键在于一流的选址能力,其选址策略和快捷酒店一致,即在最繁华的地带、最便宜的楼层、以最低的成本、最舒适的装修带来最好的物理空间体验。

也就是说,方糖小镇的每一个办公地址,都是在城市中心地带,以非常便宜的成本签约(一般 10 年以上),这样首先从成本上降低,并且在租户便捷性上取得一定的平衡。

2、围绕核心需求打磨产品

方糖小镇成立于 2015 年,两年多的时间共打磨了 3 个版本,通过不断的调整模型、进步和演化,在试错中发现了目前效果最优的模型。如果将这个模型铺开来,预计三年就能收回所有的投资。产品更迭过程如下:

1. 0 版本:实验型产品,三家门店试用;

2. 0 版本:稳定版本,标准化设计风格, 14 家左右门店试用;

3. 0 版本:最新版本,改进功能区域划分,提升20%的工位数容量。

目前单工位售价:1700- 1800 元/人/月

单工位人均面积: 5 平米

两年多产品迭代的方向主要为:从适合美国创业者的热情奔放 → 适合中国本土创业者的低调简洁;从绚丽多彩的视觉 → 以素色为主的视觉;从大而全的多功能区 → 可模块化的空间功能;从过度休闲功能 → 到实用办公功能……

举三个例子:① 装修风格偏素净,过于热闹的颜色不适合办公;② 在办公区光线不充足的地方改造成适合休闲打坐的精神辟谷空间;③ 淘宝可搜索方糖小镇同款氧气包大树 ,这里有打印机、复印机、微波炉,所有公共的区域都集中在此。

3、低营销成本高出租率

方糖小镇在全国有 25 家门店,其中 22 家布局在上海,而选择在单个城市密集布点可以优化消费者口碑,借助方糖小镇在创业者群体内的影响力制造势能,从而降低营销了成本,提高出租率,目前方糖小镇各社区的平均出租率在90%。

万里江曾公开透露道,“方糖小镇的出租率在行业里面算是最高的,其实我们也没有什么神奇的办法,就是因为我们在社群这里做了很多努力,不同的是别人都在‘果’上用力,而我们是在‘因’上着力,事半功倍。”

出租率、租售比、OCR

国内主流的众创空间,目前有三种营收模式:1)房租;2)自营或者第三方的创业服务;3)房租换股权等金融业务。

包括方糖小镇在内,房租依然是最重要的收入来源,后两者仍然摸索实验阶段。这是万里江通过i黑马首次向外界透露,方糖小镇的精细化运营的三个核心指标,同时也是其通过房租,实现整体性盈利的关键。

1)出租率

出租率就决定公司收入,行业出租率普遍在60%-70%,方糖小镇平均出租率在90%以上,其中成都社区年出租率达到105%。

2)租售比

租售比是指单工位的成本除以单工位的售价,这个数字是越小越好。行业租售比平均也在60%-70%,但高的能到90%,甚至超过100%,方糖小镇目前在50%。

3)OCR

OCR(英文缩写)为方糖小镇自创指标,即运营指标,指单工位的运营成本占总收入的比例,方糖小镇目前的OCR在10%。

方糖小镇倡导空间智能化,通过将各种智能化技术引入办公空间,实现“无人管理”,提升办公效率,降低人工成本。在方糖小镇的各个社区,目前已经有扫码开门、无人便利店、自助咖啡机、云控电表、云打印等智能服务。

在IT化非常先进的情况下,方糖小镇降低了对人员数量的要求,每个门店的管理服务体系,从最高峰时的 5 个人,减少到 2 个人,即可实现正常运营。

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